Pravidlá nájomnej zmluvy

Prenájom bytu alebo domu je stále „populárnou“ formou bývania najmä pre mladých ľudí a tých, ktorí si z nejakého dôvodu nemôžu alebo nechcú dovoliť bývanie vlastné, získané či už za hotovosť alebo hypotekárny úver. Aby však takéto bývanie bolo ľudsky aj právne bezproblémové, medzi oboma stranami, čiže nájomcom aj podnájomníkom, by mala byť podpísaná jasná zmluva. Pozrime sa teda na to, čo by v nej nemalo chýbať.

Určuje ju zákon

V prvom rade treba povedať, že všetky náležitosti týkajúce sa nájomne zmluvy sú obsiahnuté v zákone. Napríklad § 685 Občianskeho zákonníka hovorí úplne jasne: „Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania;“. V ďalšej časti tohto paragrafu sa už aj uvádza, čo sa by sa malo v takejto zmluve nachádzať. Aby obe strany bolo pri podpise zmluvy ihneď oboznámené s technickým a materiálovým zabezpečením bytu, nájomná zmluva by mala obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. O obsahu zmluvy konkrétnejšie hovorí paragraf 686: „Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica. Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú.“

Nájomná zmluva, ktorá je právne v poriadku, by teda mala obsahovať tieto náležitosti: mená, respektíve názvy zmluvných strán, adresu prenajímaného bytu, jeho popisné číslo, spôsob a rozsah jeho užívania, dobu trvania prenájmu, výšku nájomného, spôsob platby a takisto dátum splatnosti a opis technického stavu bytu a jeho materiálneho vybavenia. Ak budú zmluve všetky tieto skutočnosti uvedené, je to základný krok k spokojnosti oboch strán a takisto predchádzanie prípadným sporom pri platení nájmu, respektíve poškodení či oprave materiálneho a technického vybavenia bytu.

Prenájom družstevných bytov

Prenájom družstevných bytov má trochu iné pravidlá, ako je tomu pri bytoch v osobnom vlastníctve. Pokiaľ by ste si chceli prenajať družstevný byt, podmienky tohto prenájmu určuje síce takisto jeho majiteľ, ale v tomto prípade ide o bytové družstvo. Ono si teda aj určí všetky práva a povinnosti v nájomnej zmluve. Vyššie uvedené náležistosti by v nej však nemali chýbať. Nájomca si však prenájmom bytu „prenajme“ aj členstvo v bytovom družstve a práve z tohto dôvodu jeho práva a povinnosti neurčuje len Občiansky zákonník, ale aj stanovy konkrétneho družstva.

Vypovedanie zmluvy

Obe strany, teda prenajímateľ aj nájomca, by si mali uvedomiť, že podľa zákona je nájom bytu chránený. To podľa Občianskeho zákonníka znamená, že „ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.“ Je to preto, aby boli obe strany navzájom chránené pred svojvoľným jednaním. Pozriem sa však na to, čo hovorí zákon: „Nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak.“ Je tu však aj ďalšia zaujímavá pasáž: „Ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu.“

§ 677 hovorí, že zrušiť nájomnú zmluvu dojednanú na neurčitú dobu možno, ak nedôjde k dohode prenajímateľa s nájomcom, iba výpoveďou. Ak osobitný zákon neustanovuje inak, nájomnú zmluvu možno vypovedať pri nájmoch nehnuteľností v trojmesačnej lehote. To znamená, že nájomca by v žiadnom prípade, ak samozrejme dodrží všetky podmienky zmluvy, nemal zo dňa na deň zostať bez strechy nad hlavou. Práva a povinnosti má totiž ako jedna, tak aj druhá strana, čiže aj prenajímateľ, aj nájomca.

autor: Andrea Kolesárová