Nájomné byty nie sú prežitok!
Nájomné byty aktuálne nie sú horúcou témou v diskusiách o realitnom trhu a zďaleka nie preferovaným typom bývania. Skúsenosti zo zahraničia však signalizujú, že prehliadať ich pozitíva a neinvestovať do ich výstavby je od štátu značne krátkozraké…
Nájomné byty – existujú ešte vôbec…?
… táto otázka zrejme napadne mnohým pri čítaní slovného spojenia „nájomný byt“. (Pozor, nemýliť si tento pojem s bytom na prenájom za trhové nájomné! Pod nájomnými bytmi v tomto prípade rozumieme nehnuteľnosti, ktoré štát, resp. obec/mesto/ mestská časť poskytuje svojim obyvateľom na dlhodobý nájom za priaznivú cenu, často s možnosťou neskoršieho odkúpenia do vlastníctva). Faktom je , že zatiaľ čo za socializmu iné byty ako nájomné (štátne, družstevné, príp. podnikové) v podstate na trhu neboli, dnes tvoria z celkového objemu bytov v SR naozaj „zanedbateľnú“ položku – približne 4 percentá. Toto číslo prekvapí o to viac, že v „západnej“ Európe (Nemecko, Rakúsko, severské štáty…) sa dnes podiel nájomných bytov na trhu pohybuje až do výšky 50 percent a úmerne s klesajúcou priemernou životnou úrovňou obyvateľstva klesá i toto číslo – na podobnej úrovni ako my sa tak v počte nájomných bytov ocitajú takmer všetky postsocialistické krajiny. Dôvod nedostatočnej ponuky nájomných bytov na našom trhu je jednoduchý – väčšinu pôvodných štátnych bytov si postupne odkúpili do osobného vlastníctva ich dlhoroční obyvatelia a zvyšok prevzali do svojej správy reštituenti (ktorí spravidla nemajú záujem ponechať si v nich nájomníkov platiacich „netrhové“ nájomné); pričom zároveň štátom plánovaná a financovaná výstavba bytov sa výrazne utlmila a dnes sa v podstate realizuje len v podobe drobných projektov jednotlivých samospráv.
Bývať vo vlastnom… za každú cenu?!
Ďalším aspektom, v ktorom sa situácia ohľadne nájomných bytov u nás líši od napríklad našich rakúskych susedov, je optika, cez akú sa veľká časť spoločnosti na tieto byty pozerá. Keďže po páde socialistického režimu nastal logický hlad po osobnom vlastníctve, dodnes väčšina ľudí (vrátane mladých, hľadajúcich si svoje prvé „samostatné“ bývanie) považuje vlastníctvo nehnuteľnosti za podstatnú súčasť spoločenského statusu; a to i napriek tomu, že pri financovaní cez hypotéku sa reálnymi vlastníkmi daného bytu stávajú až po mnohých rokoch úrokmi predraženého a neraz veľmi zaťažujúceho splácania. Mýtus, že nájomné byty sú núdzovým riešením pre sociálne odkázané prípady a asociálne skupiny obyvateľstva sa pritom „na Západe“ vôbec nepotvrdzuje – pre nájomné byty sa zväčša rozhodujú i ľudia, ktorí by nemali problém kúpu bytu zafinancovať, no radšej investujú svoje peniaze do cestovania, zážitkov, svojich koníčkov; prípadne bývanie v nájomnom byte uprednostňujú i kvôli lepšej pracovnej mobilite (aby neboli viazaní na jeden región a mohli sa bez zbytočných starostí pružne presťahovať za lukratívnejšou pracovnou ponukou).
Na druhej strane, teórii o „chudobných obyvateľoch“ nájomných bytov v našom prostredí nahráva i štát, ktorý ako jednu zo základných podmienok pre zaradenie do poradovníka na nájomný byt požaduje príjem nižší ako trojnásobok životného minima; pričom žiadateľ zároveň nesmie byť vlastníkom žiadnej inej nehnuteľnosti. Ďalšie podmienky si určujú priamo jednotlivé samosprávy, ktoré následne prideľujú byty žiadateľom z poradovníka. Každý región pritom zápasí s vyšším počtom žiadateľov, než je reálne dostupný počet bytov a keďže systém výberu úspešných žiadateľov je niekde v snahe o maximálne férovosť pomerne bizarný (žrebovanie) a inde zas málo transparentný, práve „čachre“ s nájomnými bytmi bývajú častým námetom sťažností nespokojných občanov a investigatívnych mediálnych reportáží o skorumpovaných komunálnych politikoch…
Komu vlastne chýbajú? Nám všetkým!
Z vyššie uvedených faktov by sa možno zdalo, že na nedostatok bytov tejto kategórie si spoločnosť i realitný trh zvykli, vysporiadali sa s ním bez väčších problémov a teda vlastne tento segment nikomu príliš v ponuke nechýba. Stačí si však uvedomiť, koľko benefitov by rozbehnutie výstavby väčšieho množstva projektov toho typu či už zo strany štátu (ktorý dlhodobo a bez ohľadu na to, aká vláda je momentálne pri moci, deklaruje záujem podporiť mladé rodiny) alebo súkromných investorov prinieslo. Širšia ponuka nájomných bytov by vytvorila zaujímavú alternatívu a zároveň zdravú konkurenciu komerčným prenajímateľom a najmä poskytovateľom hypoték – ceny prenájmov by tak klesli a podmienky čerpania hypoték by sa aspoň mierne zjemnili, vďaka čomu by sekundárne z ponuky nájomných bytov profitovali i klienti, ktorí si riešia svoje bývanie inak. Dostupnejšie nájomné byty by iste pomohli nielen mnohým mladým rodinám, no i večným obyvateľom „Mama Hotelu“ v prirodzenom procesu osamostatňovania sa (keďže podľa aktuálnych štatistík žije s rodičmi až 60 percent mladých Slovákov vo veku 18-30 rokov) a v neposlednom rade by ich výstavba výrazne stimulovala krízou utlmené stavebníctvo a pomohla vytvoriť mnoho pracovných miest (pričom samotná existencia nájomných bytov by zas – vyššie spomenutým spôsobom – podporovala pracovnú mobilitu a aj tým redukovala nezamestnanosť).
Samozrejme, to, čo v teórii vyzerá pomerne jednoducho a logicky, bude v praxi závisieť nielen od vývoja na svetových finančných trhoch, no predovšetkým od priorít (novej) vlády a samospráv pri plánovaní investícií a prerozdeľovaní prostriedkov. Už teraz však možno konštatovať, že vláda, ktorá venuje pozornosť rozvoju bytového fondu prostredníctvom výstavby nájomných bytov, určite neurobí chybu a okrem toho, že pomôže širokej vrstve obyvateľstva riešiť svoje bývanie, napomôže tak rastu aj v iných odvetviach.
autor: Soňa Čermáková Uličná