Prenajímate byt? Dajte si pozor…
Prenájom bytu je v porovnaní s predajom nehnuteľnosti relatívne jednoduchá transakcia – aj tu však pre obe strany platí známe príslovie: „Dôveruj, ale preveruj!“…
Prenájom bytu je iste vhodný spôsob, ako efektívne zužitkovať vlastníctvo nehnuteľnosti, ktorú aktuálne nepotrebujeme na vlastné bývanie.
Ak do tohto procesu jedna či druhá strana zaangažuje skúseného a seriózneho realitného makléra či kanceláriu, určite zníži riziko mnohých problémov, ktoré by sa neskôr mohli vo vzťahu medzi prenajímateľom a nájomníkom objaviť, keďže zostavenie kvalitnej zmluvy by malo byť v takomto prípade samozrejmosťou. O jej náležitostiach sa dozviete z množstva iných zdrojov – my sa v tomto článku pristavíme pri niektorých aspektoch, ktoré by ste si mali pred uzavretím zmluvy sami vyhodnotiť a v prípade, že transakciu realizujete z nejakých dôvodov bez odbornej asistencie, treba ich mať na pamäti tým viac… na čo by si teda mal dať pozor každý prenajímateľ?
Viete, komu zverujete svoj byt?
Ako vlastník nehnuteľnosti, ktorú ponúkate na prenájom, idete zveriť svoj nezriedka veľmi hodnotný majetok do užívania a správy cudzej osobe. Je teda určite na mieste sa v čo najväčšej možnej miere uistiť, že ide o osobu dôveryhodnú a zodpovednú, ktorá bude dodržiavať dohodnuté klauzuly zmluvy a nespraví vám z vášho (možno čerstvo zrekonštruovaného) bytu „kôlňu na drevo“, či sa ho dokonca nepokúsi podvodom predať tretej osobe…
Samozrejme, do cudzej hlavy nikto z nás nevidí a tak sa musíme pri posudzovaní potenciálneho nájomcu spoľahnúť na kombináciu dojmov a faktov.
Prvý dojem, ktorý v kontakte so záujemcom o bývanie vo vašom byte nadobudnete, sa spravidla bude zmazávať len ťažko – preto je iste dobrým základom, ak je vám daný záujemca prirodzene sympatický, je dostatočne komunikatívny, nevyhýba sa odpovediam na vaše otázky a pôsobí pri tom úprimne. Sympatie však v žiadnom prípade nenahradia fakty a preto je nevyhnutné, aby ste si včas (najneskôr pred podpisom zmluvy) na základe predložených dokladov overili totožnosť svojho nájomníka a všetky jeho údaje (vrátane čísla občianskeho preukazu a tiež s podrobnými údajmi ďalších osôb, ktoré s ním byt podľa zmluvy môžu obývať) korektne uviedli do zmluvy.
Zároveň v tomto prípade nie je nezdvorilé zaujímať sa o jeho status – rodinný stav a jeho zamestnanie, keďže s ním priamo súvisí jeho solventnosť a schopnosť načas uhrádzať dohodnuté nájomné. Spýtajte sa aj na jeho ďalšie plány, resp. na aký dlhý čas má záujem si byt prenajať (pokiaľ máte viacero záujemcov, táto informácia vám pomôže ich vyselektovať a ponechať vo výbere len tých, ktorých preferovaná dĺžka nájomnej zmluvy a sa najviac kryje s tou vašou) a rovnako dôležitá je aj jeho predstava o termíne nasťahovania (niektorí ľudia si hľadajú nájom s veľkým predstihom; iní, často pod vplyvom akútnej krízovej situácie, by sa najradšej nasťahovali hneď… a opäť je na vás rozhodnúť sa, v akom časovom horizonte vám najviac vyhovuje byt nájomníkovi „odovzdať“).
V zahraničí je pomerne časté aj žiadanie referencie – odporúčania od predchádzajúceho „domáceho“ či zamestnávateľa, ktoré by malo posilniť vašu dôveru v serióznosť potenciálneho nájomníka… prínos takéhoto „papiera“ je však diskutabilný, pretože si zrejme len ťažko budete overovať, či je toto svedectvo relevantné a napísané reálnou osobou, alebo si ho dotyčný vytvoril a podpísal sám či s pomocou kamarátov.
A napokon, pri utváraní si dojmu o potenciálnom nájomníkovi berte do úvahy i situáciu v dome – napríklad ak viete, že bezprostrednými susedmi vášho prenajímaného bytu sú samí seniori, zvážte, či svoj byt prenajmete partii hlučných a spoločenských študentov… Je síce pravda, že je vašou vecou, komu svoj majetok zveríte; no rátajte s tým, že pokiaľ bude medzi ostatnými obyvateľmi domu a vašimi nájomníkmi dochádzať ku konfliktom, budete to vy, komu sa budú (v najhoršom prípade obe strany) sťažovať a kto bude musieť situáciu riešiť, takže radšej minimalizujte tento problém už v zárodku.
Hnuteľná výbava, jej poškodenie či opravy…
Pokiaľ byt neprenajímate úplne prázdny (čo je pomerne zriedkavé a na našom realitnom trhu nie príliš populárne), nájde sa v ňom množstvo viac či menej hodnotných objektov od nábytku cez elektroniku až po kuchynské vybavenie.
Je preto užitočné vytvoriť a obojstranne podpísať zoznam všetkého, čo sa v byte v čase jeho prevzatia do užívania nájomníkom nachádza (a tento zoznam zadefinovať ako prílohu k nájomnej zmluve); spolu s opisom stavu, v akom mu jednotlivé veci prenechávate na využitie a ich približnou hodnotou.
Predídete tak zbytočným problémom v prípade, že sa nejaká vec či časť interiéru počas využívania bytu nájomníkom stratí či poškodí. Zároveň si vopred dohodnite aj spôsob, akým budete prípadnú stratu či poškodenie riešiť (či je nájomník vec povinný nahradiť alebo v akom horizonte je vám povinný škodu vyplatiť v hotovosti a podobne).
Nezabúdajte však, že v rámci férovej dohody by tento bod mal platiť obojstranne – ak sa teda bez viny nájomníka pokazí či opotrebuje nejaké zariadenie v byte, ktoré je pre jeho plnohodnotné využívanie podstatné, mali by ste aj vy mať povinnosť v istom horizonte nechať túto vec na svoje náklady opraviť, nahradiť novou alebo sa s nájomníkom môžete dohodnúť, že opravu či náhradu zabezpečí sám a vy mu o alikvotnú čiastku znížite nájomné za daný mesiac…
Myslite teda až pred podpisom zmluvy, resp. pri ňom na všetky eventuality, ktoré v rámci užívania bytu môžu nastať a snažte sa vopred navrhnúť základný postup ich riešenia – lebo hoci sa takýto prístup môže zdať zbytočne pedantný, v konečnom dôsledku vám opäť ušetrí čas, nervy a prípadne i peniaze.
Radšej známy ako neznámy…?
Zdalo by sa, že odpoveď na túto otázku je jednoznačná – že prenajatím bytu známemu, priateľovi, či nebodaj rodinnému príslušníkovi odbúrate množstvo rizikových faktorov a že teda pre obe strany je to ideálna situácia… Do istej miery to určite platí, ale je to dvojsečná zbraň – síce zrejme znížite pravdepodobnosť, že váš byt skončí v rukách bytovej mafie, no zároveň hrozí, že i z drobnosti, ktorú by ste s „neznámym“ nájomníkom riešili rázne a rýchlo, vznikne ľudsky nepríjemná situácia.
Pochybnosť o výhodnosti tejto transakcie pre vás vzniká už na začiatku, keďže budete zrejme „v pokušení“ prenajať mu byt za o čosi nižšiu cenu než niekomu cudziemu a tak sa už od začiatku do vášho obchodného vzťahu vnesú neštandardné prvky
Váš známy totiž bude podvedome od vás očakávať tolerantnejší, benevolentnejší prístup, ako od „neznámeho“ domáceho a v prípade, že sa omešká s platením nájomného, či iným spôsobom poruší zmluvu, bude pre vás zrejme trochu trápne prísne vyžadovať jej plnenie. A pokiaľ problém vyústi do ukončenia nájomnej zmluvy, reálne hrozí, že prídete nielen o nájomníka ale zároveň i o priateľa alebo si iným spôsobom skomplikujete súkromie.
Samozrejme, nič z hore naznačených problémov sa stať nemusí – stačí, keď si pri prenajímaní bytu budete opakovať nielen v úvode spomenuté príslovie „Dôveruj, ale preveruj“; ale pridáte k nemu i ďalšiu ľudovú múdrosť: „Dobré účty (zmluvy) robia dobrých priateľov“… a váš prenajímaný byt sa pre vás môže stať iste vítaným dlhoročným zdrojom relatívne bezprácneho pravidelného príjmu.
autor: Soňa Čermáková Uličná