Dá sa predať byt s hypotékou?

Nezriedka sa stáva, že sa majiteľ bytu, na ktorý spláca hypotekárny úver, rozhodne tento byt predať. Môže sa tak stať z rozličných dôvodov: potrebuje byt väčší či menší od bytu pôvodného, rozišiel sa s partnerom či partnerkou, s ktorým či ktorou v byte býval a podobne. Je však vôbec možné byt, na ktorom leží ťarcha hypotéky, v skutočnosti predať?

Dohoda s bankou a kupujúcim

V každom prípade by prvé kroky majiteľa bytu a platcu hypotéky mali viesť do banky, od ktorej hypotekárny úver dostal. Na byt má totiž záložné právo a tak ona de facto rozhodne, ako sa v tejto veci bude nakoniec postupovať. V celom probléme sú zainteresované tri osoby: banka, predávajúci a kupujúci. Takže dohoda bude nutná nielen s bankou, ale aj s osobou kupujúcou byt zaťažený hypotekárnym úverom. V prvom rade táto osoba musí o hypotéke na byt vedieť a podľa toho sa rozhodnúť, či byt kúpiť chce alebo nie. Môže dôjsť aj k prípadu, že táto osoba nebude mať na kúpu bytu dostatok vlastných finančných prostriedkov a bude to chcieť takisto riešiť hypotékou. V tom prípade sa dá postupovať tak, že kupujúci na seba prevezme hypotéku a bude ju splácať namiesto predávajúceho. Aby však tento úver prešiel z jednej osoby na druhú, je nutné, aby kupujúci spĺňal všetky náležité podmienky poskytnutia hypotekárneho úveru.

Častejším riešení však je, že si kupujúci vybaví vo svojej banky hypotekárny úver, pričom časť peňazí z neho použije na to, aby vyplatil zostávajúci úver predávajúceho. Tu však musí dôjsť aj k dohode medzi oboma zainteresovanými bankami, keďže banka predávajúceho musí súhlasiť s tým, aby si banka kupujúceho mohla na dotknutom byte zriadiť záložné právo. Ďalší postup je nasledovný: pokiaľ sa banky dohodnú, kupujúcemu sa schváli úver a na byt bude zriadené nové záložné právo pre banku kupujúcej osoby a z poskytnutého úveru bude splatená hypotéka predávajúceho. Týmito krokmi sa docieli, že predávajúci bude mať splatený úver a prvotné záložné právo v prospech banky predávajúceho zanikne. Potom už je na vzájomnej dohode predávajúceho a kupujúceho, ako bude vyplatený zostatok kúpnej ceny predávaného bytu.

Iný byt vo výhľade

Ďalší prípad je, keď chce predávajúca osoba predať byt založený v prospech banky prostredníctvom hypotekárneho úveru a následne si kúpiť byt iný, napríklad preto, že sa mu rozrástla rodina a teda potrebuje pre ňu väčší priestor na bývanie. Tu je možné postupovať tak, že byt jednoducho predá a z peňazí z predaja splatí pôvodný úver. Následne je už na tejto osobe, akým spôsobom sa rozhodne financovať kúpu nového bytu. Je ale potrebné rátať aj s tým, že si banka bude pýtať poplatok za predčasné splatenie úveru. Častým postupom je však aj to, že sa hypotéka prenesie z pôvodného bytu na byt nový. V takomto prípade je potrebné vypracovať znalecký posudok nového bytu a dohodnúť sa s bankou na presune záložného práva na inú nehnuteľnosť. Nový byt však musí mať náležitú finančnú hodnotu, aby bol takýto presun bankou vôbec schválený. Aj v tomto prípade však dochádza k zmene zmluvných podmienok a tak je prirodzene nutné, aby sa predávajúci na všetkých náležitostiach osobne dohodol so svojou bankou.

autor: Andrej Jurica