Ak by som bol bohatým človekom…

Aké výnosy by obdržal bohatý investor, ak by investoval 250 miliónov Eur do komerčných realitných aktív v strednej a východnej Európe v roku 2009? Túto otázku si položila konzultačná spoločnost Colliers International, a nielen to, ona na ňu aj odpovedala. A na to, aké boli závery, sa pozrieme práve teraz.

If I was a Rich Man…

Správa s názvom „If I was a Rich Man…”, čiže Ak by som bol alebo bola bohatým človekom sa konkrétne zameriava na šesť jadrových kapitálových trhov Poľska, Maďarska, Rumunska, Bulharska, Českej republiky a Slovenska. Porovnáva výnosy podľa krajín s inými európskymi krajinami použitím výsledných päťročných výnosov uvádzaných spoločnosťou IPD. Pri príprave tejto správy sa sledovali najvyššie výnosy z nájomného a najvyššie požadované nájomné, trendy investičných transakcií, rotácie aktív a celkové výnosy v sektoroch nehnuteľností v krajinách regiónu strednej a východnej Európy za posledných päť rokov. Výsledkom spracovania týchto dát je celý rad výsledkov pre identifikáciu stratégií alokácie aktív na dosiahnutie najlepšieho podielu rizika a vyplatenej odmeny.

„Väčšinu obratu investícií v regióne strednej a východnej Európy za posledných päť rokov tvoria akvizície kancelárskych a maloobchodných aktív, pričom sa od začiatku roka 2013 začínajú do podielu maloobchodu zahryzávať akvizície v oblasti priemyselných a logistických nehnuteľností,“ hovorí Damian Harrington, regionálny riaditeľ výskumu pre spoločnosť Colliers International vo východnej Európe. Od roku 2009 je priemerný ročný objem transakcií v strednej a východnej Európe približne 3,5 miliardy Eur. Z hľadiska trhovej rotácie či likvidity dosahujú maloobchodné aktíva najdlhšiu dobu držby. S veľkými maloobchodnými nákupnými centrami, ktoré často vystupujú ako defenzívne aktíva, sa len zriedka obchoduje hneď po ich získaní.

Celkom slušný výnos

Úrovne kancelárskych, maloobchodných a priemyselných aktív výrazne vzrástli od roku 2007. Zvýšili sa o približne 42 percent. To naznačuje, že dokonca aj keď kupujúci získavajú aktíva na dlhé obdobie držby, stále existuje významná časť nehnuteľností, ktorá umožňuje aktívnu účasť iných investorov. „Ak by ste na základe našich pozorovaní plne diverzifikovali a alokovali vašich 250 miliónov eur vyvážene po celej strednej a východnej Európe, dosiahli by ste výnos 8,75 percent – takmer dvojnásobok priemerného výnosu z dlhopisov v strednej a východnej Európe, ktorý bol 4,67 percent. Ak by ste zvolili nediverzifikovanú stratégiu, potom by najlepší výnos poskytol maloobchod s celkovými regionálnymi výnosmi až do 9,30 percent. Ak by však vaša stratégia bola zameraná len na určitú krajinu, výsledky by boli trochu menej konzistentné a boli závislé od toho, či by ste sledovali hrubé výnosy alebo výnosy upravené o riziko,“ vysvetľuje Harrington.

autor: Andrej Jurica